近日，第一太平戴维斯在厦门举办媒体见面会，分别对2019年和2020年厦门楼市进行了总结和展望。见面会现场发布的研究报告显示，去年，厦门写字楼市场仍处短暂性供过于求的市场周期，租户方市场特征突显；全市购物中心租赁市场表现平稳，核心商圈内的标杆项目备受高端零售品牌青睐。
去年写字楼总存量同比扩大10.6%
未来五年供给或超200万m²
图1：近十年厦门甲级写字楼供应情况:
数据显示，2019年厦门写字楼市场总存量仍在加速增长。去年全市共有八个新项目入市，共计写字楼建筑面积约43.8万平方米。新增供应量较过去五年平均水平（32.3万平方米）高出约35.5%。截至去年末，厦门写字楼总存量同比扩大10.6%，至457.8万平方米。
2019年，受宏观经济因素影响，众多企业搁置或推迟扩张计划和活动，年内新增写字楼租赁需求出现下滑；全年厦门甲级写字楼净吸纳量共计9.3万平方米，同比下降78%。全市写字楼平均空置率同比上升5.7个百分点，至27.1%。随着租户方市场特征持续，业主以价换量成主要吸客手段之一。去年厦门全市甲级写字楼租金同比下跌3.7%，至每平方米每月84.4元。
图2：厦门主要板块写字楼新增供应情况
未来三到五年，厦门甲级写字楼存量仍将加速扩张，未来五年年均供应量约为过去五年平均水平的1.1倍，供过于求的市场发展状态料将延续。未来五年，预计全市写字楼总供应量或达208万平方米，新增供应约为目前总存量的45.5%。
2020年，全市预计将有十个新增甲级写字楼项目入市，合计约83万平方米新增供应面积，届时市场总存量预计将扩容18%。在新增供应的集中入市以及租赁需求料将维稳的背景下，预计未来厦门甲级写字楼平均空置率将有所上升。
第一太平戴维斯预测，随着租赁市场竞争加剧，除价格手段吸客之外，带有附加值的"软性"服务和优质物业管理也是重要的项目运营和风险规避手段之一，预计2020年厦门甲级写字楼平均租金将继续下跌。
零售租赁市场表现平稳
新兴商圈面临更多招商压力
图3：近年厦门零售商业供应及吸纳情况
数据显示，2019年，全市无新增零售供应。截至去年底，全市购物中心总存量维持在206.9万平方米。其中，五缘湾子市场存量居各子市场存量首位，总存量约为49.4万平方米；火车站—莲坂片区因华润万象城等优质项目入市，子市场存量扩大至28.1万平方米。2019年，全市购物中心租赁市场表现平稳，由于部分项目正进行品牌调整与升级，致使全市空置率同比微升0.4个百分点至5.1%。
去年，高端零售品牌更青睐核心商圈内的标杆项目；而新兴商圈内租赁需求主要源自生活相关业态，租赁表现稳定。2019年全市租金表现平稳，购物中心首层平均租金同比上涨1.0%，至每平方米每月417元。年内租赁交易数量和结果显示，来自时尚和餐饮等业态的租赁需求增长显著，而亲子、生活类业态类的租赁需求则维持稳定。
图4：厦门主要商圈未来零售物业新增供应情况
第一太平戴维斯预测，未来五年（2020-2024年），全市预计将迎来74.9万平方米新增供应，其中位于新兴商圈的新增供应约占全市未来供应总量的86.1%。2020年，位于火车站–莲坂的厦门松柏天虹购物中心、位于集美的IOI Mall以及位于海沧的厦门中心大厦预计将正式开业，届时将为市场带来30.3万平方米的新增供应。
接下来，市内标杆购物中心项目仍将受高端零售品牌的青睐；而新兴商圈内的新项目仍需经历一段时间的培育期，将面临更多挑战和招商压力。鉴于现有项目进行业态调整和升级，加之新增供应入市，预计全市零售物业空置率将有所攀升。受新项目入市影响，预计2020年全市购物中心首层平均租金将有结构性小幅下跌。
专家面对面
直击厦门商业地产市场话题热点
在媒体见面会的最后一个环节，现场媒体还与第一太平戴维斯福建地区总经理吕晓艳，福建地区项目及开发顾问部董事、福州公司副总经理吴珺及华南区市场研究部主管谢靖宇就厦门房地产市场的相关热点情况进行深入探讨。
图5：媒体见面会问答现场
Q1：目前厦门写字楼市场供过于求，不少写字楼的出租情况不理想。您有怎样的意见和建议给到本地市场的参与者和各大业主？
谢靖宇：对标深圳，学习上海、成都市场操作模式和经验，紧追产业发展导向，抢占需求衍生先机；在求去化的过程中，结合项目中长期租赁策略把握租赁条款细节。同时善用代理渠道和资源，在同等条件下，以价换量是吸客的有效手段之一；政府着力发展新经济、新产业，政策支撑下，未来将涌现更多与5G、人工智能、大数据、物联网、生物工程、新能源等相关的"新经济企业"。写字楼招商专业人士不妨多分析并索源相关定位潜在客群。
吕晓艳：随着存量的增加、用户消费理念及消费模式的转变，未来的商业还需靠创新运营服务去转型，需要更专业的运营团队提供管理及服务，这对商业运营商提出更高的要求。觉得可以用三个"精"来总结吧，也就是"精耕细作，精进服务，精细运营"去突围未来的商业市场。
Q2：据不完全统计，集美新城片区未来将有十多个商业综合体同时面市，总建筑面积将超百万方，是否供过于求，未来商业前景作何？
吕晓艳：集美是以居住和文教为主要功能的区域，同时厦门北站也是城市重要交通枢纽，但商办氛围并不是很浓郁。商业对交通、已形成的商业氛围以及人口等因素的依赖性很强，而集美片区的商业发展一直不见起色，这归根到底还是人口及消费习惯的问题，这些年厦门的商业主要集中在岛内，已形成一定的消费习惯，随着地铁开通，岛外人群进岛购物消费也更加便利。
在集美这种非传统商业区的商业可以参考像北上广深等一线城市的成功经验，商业还是要立足于这个区域内的人口，区域级商业比城市级商业更为可取。目前，从整体体量上看，集美商业是供过于求，这个区域需要商业运营能力非常强的发展商依托自己全国性的品牌资源，强势地去导入，并打造大型项目，真正形成区域的商业氛围，从而带动其他商业。
Q3：若将厦门的商业地产对标大湾区的一线城市，从写字楼和零售市场情况发展两个维度能否做些参考或对比？
谢靖宇：目前，厦门写字楼市场与2007年的广州珠江新城相似。彼时，珠江新城内写字楼项目集中交付，区域内空置率高达51.3%，经过十年去化，才于2017年空置率下降到9.5%的个位数水平。
两岸金融中心内写字楼集中交付令厦门市场供过于求的情况加剧。但厦门政府积极推进经济结构优化升级，年内出台多项政策扶持文化产业、金融业、专业服务业、新经济相关产业等，未来三到五年内，市场需求端有望增长，供需渐趋平衡。供应端，品质优异的新项目入市也推动市场升级优化。2007年后，珠江新城各项目的入市，市场跃现更多业权完整、物业管理品质优异和服务功能多元化的写字楼项目，为海内外大型企业于本地设立总部提供优质的物业载体。
当前厦门零售物业项目多位于新兴商圈，标杆项目相对较少，同时其市场规模相较于深圳而言也是较小的。就品牌及业态组合而言，深圳零售市场坐拥众多国际知名品牌，与此同时也不乏新晋网红品牌、优质小众设计师品牌等。厦门虽然也拥有一些国际知名品牌，但在店铺数量和市场对于品牌的吸引力差距均较为明显。
在项目运营方面，深圳许多零售项目已经将自己打造成为独一无二的地标或"打卡圣地"，这为项目吸引客流提供极大帮助，而厦门零售项目在其本身IP打造方面或许还有待提升。
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